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《韶关市物业服务收费管理实施细则》政策解读

问:重新修订的《韶关市物业服务收费管理实施细则》(以下简称《实施细则》)主要涉及哪些内容?

1.关于市、县价格主管部门和房地产行政主管部门管理权限的调整问题

答:根据《广东省定价目录(2018年版)》,《实施细则》进一步明确市一级价格主管部门和房地产行政主管部门负责制定浈江、武江区的物业服务收费最高限价,各县(市)价格主管部门和房地产行政主管部门负责制定当地的物业服务收费最高限价。《实施细则》第九条规定:“实行政府指导价的物业服务费,最高限价由所在地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级和物业服务成本等因素制定并公布,同时报市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。为平衡市辖区的物业服务收费标准,浈江区、武江区物业服务收费最高限价由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责制定”。《实施细则》同时取消了原《细则》第八条有关“各县(市、区)政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门在市级公布的物业服务收费标准(基准价及浮动幅度)内,按不同类型及服务等级水平制定本辖区内的物业服务收费标准,并报市级政府价格与住房和城乡建设主管部门备案”的限制性规定。

2.关于政府定价管理事项的调整问题

答:原《细则》中实施政府定价(或政府指导价)管理的事项包括前期物业服务收费(第六条)、装修保证金(押金)(第十八条第一款)、装修产生的余泥和渣土清运费(第十八条第二款)、小区出入证(卡)工本费(第十九条)、物业小区机动车停放服务收费(第二十条)等。而《实施细则》中实施政府指导价管理的事项仅限前期物业服务收费一项。除装修保证金按有关保证金的法律、法规规定执行外,其他各项均实行市场调节价管理。此外,对业主自愿委托物业服务合同约定之外的服务,其收费也实行市场调节价管理。《实施细则》第二十一条第二款规定:“物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务费用由双方协商确定”。

根据《广东省发展改革委 广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》(粤发改价格函[2019]2897号)有关“装修保证金不属于价格管理范畴,不得按照政府定价事项进行管理,具体由物业服务企业、业主按有关保证金的法律、法规规定执行”的规定,取消了原《细则》第十八条第一款“装修期间,物业服务企业可向业主或装修企业收取不高于3000元/户的装修保证金(押金)”的限制性规定,修改为《实施细则》第二十三条:装修保证金由物业服务企业、业主或装饰装修企业,按订立的装饰装修管理服务协议的约定执行。

根据《广东省发展改革委 广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》(粤发改价格函[2019]2897号)有关“业主对其物业进行室内装修的,其垃圾和余泥渣土清运费用由实行政府定价调整为市场调节价管理”的规定,取消了原《细则》第十八条第二款“装修产生的垃圾和余泥渣土可由业主自行清运,也可委托物业服务企业清运。物业服务企业受委托可收取清运费不高于500元/户”的限制性规定,修改为《实施细则》第二十二条第三款“业主对其物业进行室内装修的,因装修产生的垃圾、余泥渣土和业主丢弃的旧家具、厨具、卫具等物品的清运费实行市场调节价管理,业主可依法委托物业服务企业、第三方或自行处理,具体清运费用由委托双方根据清运成本协商确定。”

根据《广东省发展改革委 广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》(粤发改价格函[2019]2897号)有关“实行小区出入证管理的,物业服务企业应当为业主免费配置一定数量的出入证(含IC卡等),具体免费数量由各地价格主管部门会同住房城乡建设部门确定。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证,物业服务企业可按制作成本收取工本费,价格主管部门不再核定出入证制作工本费具体标准”的规定,取消了原《细则》第十九条第二款“业主要求多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,物业服务企业可按制作成本收取工本费:纸质出入证不高于5元/张,IC卡出入证不高于20元/张”的限制性规定,修改为《实施细则》第二十四条第二款“业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证(卡)的,物业服务企业可向业主收取工本费,具体标准由物业服务企业按制作成本确定。”同时将物业服务企业免费配置出入证(含IC卡等)的数量由3张调整为4张(《实施细则》第二十四条第一款)。

根据广东省发改委 广东省住房和城乡建设厅《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》(粤发改价格〔2015〕483号)有关“住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价,具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定”的规定,取消了原《细则》第二十条第二款“物业管理区域内的车辆停放保管服务收费,按市、县(市、区)车辆停放保管服务收费管理的有关规定执行”的限制性规定,修改为《修订稿》第二十五条第三款“物业管理区域内的车辆停放保管服务收费实行市场调节价管理,具体收费标准由停车场产权单位与业主或使用人通过合同或其它方式协商约定。双方协调不成的,可以约定由仲裁部门裁决。”

问:如何区分物业服务成本费用和公摊费用?

1.关于物业服务收费的概念问题

答:《实施细则》第三条明确规定:物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业服务区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。对物业服务收费的概念,可以换个角度理解为:物业服务企业为了维护小区内房屋及配套的设施设备正常运行、使用以及环境卫生和秩序,向业主收取的维修、养护和管理的费用。

2.关于物业服务成本包含的内容问题

答:《实施细则》第十二条第二款明确规定:物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

(1)管理服务人员的工资、社保、医保和按规定提取的福利费等;

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(3)物业管理区域清洁卫生费用;

(4)物业管理区域绿化养护费用;

(5)物业管理区域监控设施和秩序维护费用;

(6)办公费用;

(7)管理费分摊;

(8)物业管理企业固定资产折旧;

(9)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(10)经业主同意的其它费用。

为规范物业服务收费,《实施细则》同时新增第三十一条:实行政府指导价的物业服务,对于物业服务实际发生的、在国家发展改革委《物业服务定价成本监审办法》列明项目范围之外新增的服务成本项目,由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门按管理权限报上级主管部门予以确认后列入定价成本。

3.关于公摊费用的问题

答:《实施细则》第十五条明确规定:“住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明等共用设施设备产生的水电费可按约定的方式向全体业主(物业使用人)合理分摊。物业管理区域内物业服务用房、停车场、已收取车辆停放保管服务费的车位、车库经营活动等水电费不得向业主分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表,费用应单独列账,在收取分摊费用前及时向业主公示共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。严禁把分摊的共用水电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准加价混合统收。设置独立计量表确实有困难的老住宅小区,经测算共用水电费总额后,按约定的方式向业主合理分摊”。

可向业主公摊的费用简单理解就是与业主生活关系密切且与业主的使用频率相关的费用。如电梯的电费,若业主使用的频率高,则电梯产生的电费就多,需本单元业主分摊的费用也相对多一些。反之亦然。再如加压水泵产生的电费与业主的用水量直接相关,应由业主合理分摊,但对加压水泵的维修费用,属物业服务企业的服务范畴,则计入物业服务定价成本,不能公摊。而主要体现管理手段的提高和物业服务等级的提升等方面的费用,如园林绿化、景观喷泉用水电和监控设施和机动车智能化管理系统升级改造等费用,则计入物业服务定价成本,不能公摊。这里要强调的是可分摊的共用水电必须设置独立计量表,费用应单独列账,并向业主公示。

问:《实施细则》新增了哪些条款?

答:原《细则》共二十七条,《实施细则》共三十三条,新增条款如下:

1.新增第八条。根据部门职能配置,《实施细则》新增了全市的物业服务等级标准由市房地产行政主管部门牵头负责制定的内容。第八条规定:市房地产行政主管部门牵头会同市价格主管部门制定全市的物业服务等级标准。

2.新增第十六条。为合理解决因应对突发公共卫生事件等重大突发事件产生的费用,《实施细则》新增了相关费用公摊的前提,公摊方式及要求等内容。第十六条规定:“因突发公共卫生事件等重大突发事件应对期间,物业服务企业响应各级人民政府依法采取各项应急措施的号令,在所辖区居民委员会或村民委员会的指导和监督下,购置与应急措施相关的用于本物业管理区域内的设施、设备和物品等产生的费用,除去政府部门和社会组织给予物资和资金支持与捐赠以及物业服务企业本身应承担的部分外,由物业管理区域内的全体业主按户分摊。物业服务公司应将需购置设施、设备和物品的品种、数量、质量、单价等明细清单以及分摊方式向全体业主提前进行公示。物业服务企业在分摊该项费用时,应提前30日将原始购置票据及使用去向等账单向全体业主进行公示”。这里,可公摊的费用有两个前提:一是政府有应对公共卫生事件的号令;二是在基层政府的指导和监督下进行。同时提出事公摊应前事后都应进行公示的要求。

3.新增第二十二条。综合我市物业服务收费的投诉热点问题,为规范收费行为,切实维护物业服务企业和业主的合法权益,鉴于业主因装修产生的垃圾、余泥渣土的清运费已实行市场调节价管理,新增《实施细则》第二十二条:“住宅小区产生的生活餐厨垃圾,由环卫部门按规定清运,物业服务企业不得向业主另行收取生活垃圾清运费。

住宅小区业主,应按政府的规定实行垃圾分类,并将分类后的生活垃圾按照住宅小区物业服务企业的指引,在规定的时间段自行投放到指定的分类垃圾集中投放点。

业主对其物业进行室内装修的,因装修产生的垃圾、余泥渣土和业主丢弃的旧家具、厨具、卫具等物品的清运费实行市场调节价管理,业主可依法委托物业服务企业、第三方或自行处理,具体清运费用由委托双方根据清运成本协商确定。

物业服务企业不得使用排它性的手段或措施,限制业主自主选择装修企业或强制为业主提供配送、维修、安装、中介等服务人员,更不得擅自收取相关费用”。

4.新增三十一条。为适应形势的发展,规定物业服务收费,对需纳入政府定价成本范围的新增事项进行了原则性的规定,《实施细则》第三十一条规定:“实行政府指导价的物业服务,对于物业服务实际发生的、在国家发展改革委《物业服务定价成本监审办法》列明项目范围之外新增的服务成本项目,由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门按管理权限报上级主管部门予以确认后列入定价成本”。


相关稿件:
韶关市发展和改革局 韶关市住房和城乡建设管理局关于发布《韶关市物业服务收费管理实施细则》的通告